2020년, 코로나 바이러스가 전 세계를 강타하고 세계 경제 판도는 완전히 뒤바뀌었다. 세계적으로 화폐를 계속해서 발행하고 ‘제로금리’ 시대에 도래하면서 인플레이션 현상으로 위기의식은 더 강해지고 있다.

많은 양의 화폐가 한꺼번에 풀리면서 주식과 가상화폐 시장은 상승장이 열렸고 주식과 가상화폐가 몇 배씩 뛰는 현상이 발생했다.

이는 부동산 시장 또한 마찬가지였다. 금리가 낮아지며 대부분의 금액을 대출을 통해 투자하는 ‘영끌족’이 늘었고, 집 없는 사람은 ‘벼락거지’라는 신조어까지 등장했다.

어떤 부동산이든지 투자만 하면 몇십 %씩 올랐던 것이다. 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로 부동산시장은 그야말로 호황이었다.

코로나 사태로 언제까지나 화폐를 풀 수는 없다. 극심한 인플레이션 현상으로 우리나라는 10년 만에 물가 상승률 최고치를 찍었다.                           

자연스럽게 높은 대출 비율로 금리 인상에 직격탄을 맞을 부동산은 가장 큰 타격을 받기 시작했다. 특히나 부동산 중에서도 주택 규제가 들어가게 되면서 주택의 경우 주택 담보대출이 6-7%까지 오른 상태다.

다주택자들은 대출도 어려울뿐더러 종합부동산세 폭탄을 맞으며 최근 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 바뀌고 있다. 주택은 부동산규제와 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 투자가치가 점점 떨어져 가고 있다.

그를 대변하듯 아파트 관련 매매나 전세 매물이 쌓여가고, 거래조차 잘되지 않고 있다

전세 매물이 쌓인 이유는 무엇일까? 답은 간단하다. 금리 인상으로 인해 전세대출 이자가 월세보다 비싸졌기 때문이다. 따라서 전세 가격도 하락하고 있다.  

특히 고정금리가 아니라 변동금리일 경우, 그 피해와 불안감은 더욱 커진다. 주택 규제가 부동산 시장을 강타하자, 대체투자처로 상가와 지식산업센터를 주목하는 사람들이 늘고 있다.

상가와 지식산업센터는 80억 이상 소유하고 있지 않다면 ‘종합부동산세’에 해당이 되지 않는다. 하지만 금리 인상과 맞물리며 상가의 담보대출 금리는 4-5%대까지 올라갔다. 평균 상가 수익률이 5-6% 대인 걸 감안하면, 월세를 받더라도 금리 인상으로 인해 대부분의 금액을 이자로 지출해야 하니 투자 메리트는 떨어진다.

수분양자들이 2020년에 분양받았다고 하더라도 준공되는 시점이 2022~2023년이라면 공실 리스크는 물론 금리 인상으로 인한 큰 이자 부담을 감당해야 하는 상황이다.

“지식산업센터는 국가의 지원을 받는 분야이다 보니 이자가 2-3%대로 상가보다는 부담이 적다. 하지만 지식산업센터는 상가보다 대출 비율이 더 높으니 실투자금이 낮은 대신 금리가 올라갈 때 더 큰 타격을 받을 수 있다.” 라고 업계 관계자인 이조은 팀장 (에스아이 컴퍼니)은 조언했다.

지식산업센터는 최근 몇 년간 투자 열기가 뜨거웠고 그만큼 가격 상승폭도 매우 컸다. 실제 분양했던 문정동 현대 테라타워의 평단가는 800만원 대이지만 현재 3000만원에 육박한다.

2018년에 분양했던 광교 우미뉴브의 평단가 역시 800만원 대였지만 현재 1600-1700만원을 호가한다. 바로 작년에 분양했던 광명의 GIDC 타워는 평단가 1000만원이었지만 단 1년 만에 평당 500만원 가량의 프리미엄이 붙었다.

이처럼 지식산업센터의 거래량이 늘고 가격 상승도 이루어지며 투자 변화가 이뤄지고 있다.

하지만 어떤 투자도 상승만 하는 종목은 없다. 지식산업센터도 마찬가지로 수요 대비 공급량이 부족했을 때는 큰 시세차익을 볼 수 있었지만 현재는 수요대비 공급량도 많아지고 이미 가격도 많게는 300% 이상 상승한 상태이다. 거기에 금리 인상과 맞물리며 섣부른 투자는 마이너스 프리미엄은 물론 공실 리스크까지 크게 떠안을 수 있는 상황이 되었다.

지금 시점에서 새로운 지산을 매매건으로 매수한다면, 입지분석과 수요분석 그리고 금리 인상분까지 고려한 수익률을 철저하게 계산한 후 진입해야 한다. 현재는 성급하게 매수하기 보다는 관망하며 시장 상황과 흐름을 보는 것이 중요해 보인다.

특히나 지식산업센터는 상가와 다르게 실제 기업 수요를 분석해야 한다. 인근 운영되고 있는 기업체 수와 실제로 그 기업체 수가 지식산업센터에 입주할 수 있는 실수요자인지도 파악해야 한다.

 수도권에 우후죽순으로 생기다 보니 기업체 수요가 공급을 따라가지 못하는 현상들이 발생한다. 실제로 수도권임에도 불구하고 기업 수요보다 교통호재, 지식산업센터와 동떨어진 호재들을 내세워 분양한 지역은 2년 동안 입주율이 50%를 겨우 채울 정도로 임차난을 겪고 있다.

충분한 배후수요와 실수요자를 파악하고 적절한 공급량이 예정된 지식산업센터에 투자해야 공실리스크를 낮출 수 있다. 또한 미래 투자가치까지 고려한다면 인구 수와 기업체 수가 늘어나는 지역을 선택하고 그 지역의 수급에 맞는 상품을 매입하여 현명한 투자를 할 수 있다.

아직 지식산업센터의 시장은 끝나지 않았다. 금리 인상 이슈가 있는 현 상황에서 1년~2년 정도의 기간 동안 매매 건과 경매 건은 특히나 더 조심해서 진입하는 게 안전해 보인다. 하지만 준공까지 3년 이상 남은 지식산업센터의 경우에는 입지와 기업들의 수요, 저평가된 지역에 수익률을 따져보고 매수한다면, 오히려 좋은 기회가 될 수 있다.

IMF, 서브프라임 모기지 때도 그랬듯 언제나 경제 위기 사이클은 돌아온다. 그 시기에 우리나라 부동산 역사와 꼼꼼한 분석으로 적절한 시기에 좋은 기회를 잡는 사람은 성공적인 투자를 할 수 있을 것이다.